Les différents diagnostics immobiliers mis à jour + explication de la loi ELAN

A compter du 1 Novembre 2007, il y a 8 diagnostics à fournir en cas de vente d'un bien immobilier. Ils devront être regroupés dans un unique dossier technique (DDT).

 

- AMIANTE : (Validité illimitée) Articles L.1334-7,13, 24 du Code de la santé publique. Arrêtés du 22/08/02 et du 02/12/02. Arrêté du 21/12/06 pour certification de compétence. Cette obligation ne concerne que les immeubles, dont le permis de construire a été délivrés avant le 1/07/1997. En copropriété, obligation de fournir le diagnostic amiante des parties communes, que le syndic a fait établir.

 

- TERMITES : (Validité 6 mois ) Articles L.133, 4 à 7 du Code de la construction et de l’habitation. Loi du 08/06/99 Décret du 03/07/2000. Obligation d'établir ce certificat, dans toutes les situations (même pour un immeuble construit en béton).

 

- LOI CARREZ : (Validité illimitée) Article 46 de la loi du 10/06/65 sur la copropriété. Décret du 23/05/1997. Pour des lots de copropriétés, dont la surface doit être > ou égale 8m² ( ne concerne pas les caves, garages et emplacement de parking).

 

Sanction si le document n'est pas fourni et annulation de la vente ou diminution du prix, si l'erreur de mesurage est de 5%.

 

- DPE : (Validité 10 ans) Articles L.134-1 à 5 du Code de la Construction et de l’habitation Arrêtés du 15/09/06.

Depuis le 1/11/2006, tous les logements sont concernés. Son but est d'informer le futur acquéreur ou locataire, sur la quantité d'énergie consommée et de gaz à effet de serre rejetés par son logement.

 

Il n'a qu'une valeur informative, ses indications n'engagent pas le propriétaire.

 

- ÉTAT DES RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES : (Validité 6 mois) Article L.125-5 du Code de l’environnement. Décret du 15/02/05.

 

Depuis le 1/06/2006, toute personne vendant un bien immobilier ou mettant celui-ci en location, doit informer le futur acquéreur ou locataire, de la présence de l'état des Risques Naturels et Technologiques, à proximité. D'autres parts, le bailleur doit indiquer, si son bien a déjà subi des sinistres indemnisés, au titre des catastrophes naturels.

 

Le non respect de ces obligations, peut entrainer l'annulation de la transaction ou une diminution du prix.

 

- CREP : (Validité 1 an ou illimité si pas de trace de plomb) Articles L.1334-4 à 11 du Code de la santé publique. Décret du 25/04/06. Articles L.271-4 à L.271-6 du Code de la construction et de l’habitat.

 

C'est une maladie dû à l'ingestion du plomb dans l'organisme. Cette obligation ne concerne que les immeubles, dont le permis de construire a été délivré avant le 1/01/1949. ( Ce diagnostic n'est obligatoire, que pour les parties privatives).

 

- ÉTAT DES INSTALLATIONS INTÉRIEURES DE GAZ ET ÉLECTRICITÉ : Articles L.134- 6 à 9 du Code de la construction et de l’habitat.

 

A partir du 1/11/2007, obligation de contrôler l'installation intérieure de gaz et d'électricité s'il date de plus de 15 ans.

 

- État des installations intérieures de Gaz : (Durée de validité 3 ans)

 

-> Lorsque l’installation intérieure de gaz du logement a été réalisée depuis plus de quinze ans, le vendeur doit en fournir un état.Il est demandé pour la maison ou les parties privatives à usage d’habitation d’un immeuble et leurs dépendances, selon un modèle réglementé. Il doit dater de moins de trois ans.

 

- État des installations intérieures d'électricité : (Durée de validité 3 ans)

 

-> A compter du 1er avril 2008 (nous attendons le décret d’application). Lorsque l’installation intérieure d’électricité a été réalisée depuis plus de quinze ans, un état de cette installation devra être produit par le vendeur à l’acquéreur. Il est réalisé sur l’ensemble de l’installation électrique privative des locaux à usage d’habitation et leurs dépendances.


De nouveaux diagnostics pour la location : le gaz et l’électricité

Dès le 1er juillet 2017, deux nouveaux diagnostics, le gaz et l’électricité, deviennent obligatoires pour la location.
Déjà obligatoires pour la vente d’un bien immobilier, ces diagnostics devront être présentés par le propriétaire bailleur lors de la signature du bail ou au moment de son renouvellement

A QUELS OBJECTIFS RÉPONDENT-ILS ?

Le premier objectif est de protéger les locataires des accidents domestiques liés au gaz et à l’électricité. Il faut savoir que ces accidents arrivent bien trop souvent. Chaque année, à peu près 100 décès sont liés au gaz et presque 60 personnes meurent électrisées dans leur logement.
Le second est d’informer le locataire de l’état des installations gaz et électriques afin qu’il puisse faire son choix en toute connaissance de cause.
En effet, il faut savoir que l’ensemble des diagnostics permet de sécuriser le contrat de location. Pour cela, en plus du DPE, du Plomb et de l’ERNMT, le Gaz et l’électricité devront être fournis dans le DDT (Dossier de Diagnostics Techniques) remis à la signature du bail. Quant au diagnostic Amiante et de Surface Habitable, ils doivent être remis sur simple demande du locataire

CES DIAGNOSTICS CONCERNERONT QUELS TYPES DE LOGEMENTS ?

Dans un premier temps, les diagnostics Gaz et Électricité concerneront les contrats de location signés à compter du 1er
juillet 2017 pour les logements situés dans un immeuble collectif et dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975. Dans un second temps, à partir de janvier 2018, ils concerneront tous les autres logements
 

COMMENT SONT-ILS EFFECTUÉS ?

Tout d’abord, il est bon de noter que ces diagnostics ne s’appliquent pas aux parties communes des immeubles collectifs d’habitation. Le Diagnostic Électrique Obligatoire concerne l’installation en aval de l’appareil général de commande et de protection (généralement appelé disjoncteur de branchement), jusqu’aux bornes d’alimentation des matériels fixes (radiateurs, chauffe-eau…) et jusqu’aux socles de prise de courant. Il ne porte que sur les constituants visibles de l’installation
et ne s’applique pas aux matériels d’utilisation en eux-mêmes (cafetière, lave-linge, plaques de cuisson, luminaire, etc.)


La loi n°2018-1021 dite loi Élan indique qu’à partir de 2020 pour les logements neufs (1er janvier 2025 pour les logements anciens), le vendeur devra remettre à l’acquéreur un carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien du logement.


Un décret doit paraître pour préciser les conditions de mise en œuvre de ce carnet. Les informations contenues dans cette page restent d’actualité et seront modifiées dès l’entrée en vigueur du texte. Les diagnostics à remettre à l’acquéreur varient selon qu’il s’agit de la vente d’une maison individuelle ou d’un logement en copropriété.


Maison individuelle


Le vendeur doit fournir à l’acquéreur l’ensemble des diagnostics suivants :

  • Diagnostic de performance énergétique (DPE), sauf en cas de vente d’un logement en l’état futur d’achèvement (Véfa)
  • Constat de risque d’exposition au plomb (Crep)
  • État mentionnant la présence ou l’absence d’amiante
  • État de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans
  • État de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans
  • État de l’installation d’assainissement non collectif
  • État relatif à la présence de termites permettant de savoir si la maison est située dans une zone à risque
  • État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…) permettant de savoir si la maison est située dans une zone à risque.

Le vendeur doit également mentionner à l’acquéreur la présence d’un risque de mérule (champignon) dans la construction lorsque la maison est située dans une zone à risque ayant fait l’objet d’un arrêté. L’arrêté est consultable en préfecture du département ou sur son site internet.


Logement en copropriété


Le vendeur doit fournir à l’acquéreur l’ensemble des diagnostics suivants :

  • Diagnostic de performance énergétique (DPE), sauf en cas de vente d’un logement en l’état futur d’achèvement (Véfa)
  • Constat de risque d’exposition au plomb (Crep)
  • État mentionnant la présence ou l’absence d’amiante
  • État de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans
  • État de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans
  • État relatif à la présence de termites permettant de savoir si le logement est situé dans une zone à risque
  • État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…) permettant de savoir si le logement est situé dans une zone à risque.

La promesse de vente ou d’achat, ainsi que le contrat de vente, doivent mentionner :

  • la surface privative du lot de copropriété (Loi Carrez),
  • et la présence d’un risque de mérule (champignon) dans la construction lorsque le logement est situé dans une zone à risque ayant fait l’objet d’un arrêté. L’arrêté est consultable en préfecture du département ou sur son site internet.

Diagnostic immobilier : diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui donne un aperçu de la performance énergétique d’un logement par une estimation de sa consommation énergétique et de son taux d’émission de gaz à effet de serre. Ce document vise à informer le candidat acquéreur ou locataire sur le bien qu’il projette d’acheter ou de louer.

Le DPE vise à évaluer la quantité d’énergie et de gaz à effet de serre consommée ou dégagée par un logement.

L’initiative de faire réaliser un DPE appartient au vendeur du logement ou au bailleur.

Ce diagnostic doit être intégré au sein d’un dossier de diagnostic technique (DDT) et être remis à l’acquéreur ou au locataire.

Lorsque le vendeur ou le bailleur réalise une annonce immobilière pour la mise en vente ou location de son logement, celle-ci doit :

— mentionner l’échelle de performance énergétique du logement (A à G) et contenir l’étiquette énergie, lorsque l’annonce paraît en vitrine d’une agence immobilière ou est diffusée sur internet. L’étiquette doit être lisible, en couleur et représenter au moins 5 % de la surface du support lorsqu’elle est affichée en vitrine d’agence immobilière, ou respecter au moins les proportions de 180 pixels sur 180 pixels lorsqu’elle est diffusée sur internet,
— et/ou mentionner uniquement l’échelle de performance énergétique du logement (A à G) précédée de la mention classe énergie, lorsque l’annonce paraît dans la presse écrite.

De quoi s’agit-il ?

Le DPE vise à évaluer la quantité d’énergie et de gaz à effet de serre consommée ou dégagée par un logement.

L’initiative de faire réaliser un DPE appartient au vendeur du logement ou au bailleur.

Ce diagnostic doit être intégré au sein d’un dossier de diagnostic technique (DDT) et être remis à l’acquéreur ou au locataire.

Lorsque le vendeur ou le bailleur réalise une annonce immobilière pour la mise en vente ou location de son logement, celle-ci doit :

— mentionner l’échelle de performance énergétique du logement (A à G) et contenir l’étiquette énergie, lorsque l’annonce paraît en vitrine d’une agence immobilière ou est diffusée sur internet. L’étiquette doit être lisible, en couleur et représenter au moins 5 % de la surface du support lorsqu’elle est affichée en vitrine d’agence immobilière, ou respecter au moins les proportions de 180 pixels sur 180 pixels lorsqu’elle est diffusée sur internet,
— et/ou mentionner uniquement l’échelle de performance énergétique du logement (A à G) précédée de la mention classe énergie, lorsque l’annonce paraît dans la presse écrite.

Logements concernés

Le DPE doit être réalisé dans tous les logements d’habitation lors de leur mise en vente ou mise en location, excepté ceux destinés à être occupés moins de quatre mois par an.

Réalisation du diagnostic

Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel répondant à certains critères notamment de certification. Il est possible de trouver un professionnel sur l’annuaire des diagnostiqueurs certifiés .

Le DPE doit être fait à partir d’un logiciel réglementé.

Pour mesurer la performance énergétique d’un logement, le diagnostiqueur doit utiliser deux étiquettes :

– une étiquette énergie indiquant la consommation énergétique annuelle du logement sur une échelle allant de A (consommation faible, inférieure à 51 kilowattheures/m²) à G (consommation importante, supérieure à 450 kilowattheures/m²),

– et une étiquette climat indiquant l’impact annuel de cette consommation énergétique sur les émissions de gaz à effet de serre CO2 sur une échelle allant de A (émission faible, inférieure à 6 kilos d’équivalent carbone/m²) à G (émission importante, supérieure à 80 kilos d’équivalent carbone/m²).

Le DPE doit contenir les informations suivantes :

les caractéristiques du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements (chauffage, eau, air…),

l’indication pour chaque catégorie d’équipements de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée ainsi qu’une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations,

l’évaluation de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée,

l’évaluation de la quantité d’énergie d’origine renouvelable utilisée,

le classement du bâtiment ou partie de bâtiment en application de l’échelle de référence selon le principe de l’étiquette énergie et de l’étiquette climat,

des recommandations pour maîtriser les consommations d’énergie, en particulier les travaux qui pourraient être réalisés pour améliorer la performance énergétique du bâtiment, accompagnées d’une évaluation de leur coût et de leur efficacité.

Le diagnostiqueur doit transmettre les résultats du DPE à des fins d’études à l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe).

Durée de validité

Le DPE doit dater de moins de dix ans.

Quelles sont les sanctions possibles ?

Diagnostic immobilier : diagnostic de performance énergétique (DPE)

Sur le plan civil, l’absence de DPE peut être considérée comme un dol. La sanction applicable est la nullité de l’acte de vente ou la diminution du prix de vente.


Diagnostic immobilier : constat de risque d’exposition au plomb (Crep)

 

De quoi s’agit-il ?

Le Crep est un diagnostic qui permet d’identifier la présence de plomb généralement dans les anciennes peintures d’un logement. Le vendeur (ou le bailleur en cas de location) doit prendre l’initiative de faire réaliser ce diagnostic par un professionnel.

Ce diagnostic doit être intégré au sein d’un dossier de diagnostic technique (DDT) et être remis à l’acquéreur ou au locataire. Il doit également être accompagné d’une notice d’information résumant les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb.

 

Logements concernés

Le Crep s’applique aux logements (appartement et maison individuelle) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949.

Réalisation du diagnostic

Le Crep doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel répondant à certains critères notamment de certification. Il est possible de trouver un professionnel sur l’annuaire des diagnostiqueurs certifiés.

Où s’adresser ?

Professionnel certifié pour effectuer les diagnostics immobiliers nouvelle fenêtre

Les investigations du diagnostiqueur doivent porter sur :

  • les revêtements du logement (peintures anciennes, plâtre, briques…) y compris ses revêtements extérieurs (volets par exemple),
  • et ses annexes dès lors qu’ils sont destinés à un usage courant (buanderie par exemple).

Si le Crep met en évidence la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil de 1 mg/cm², le propriétaire doit procéder sans attendre aux travaux pour supprimer le risque d’exposition au plomb.

Durée de validité

Le Crep doit dater de moins d’un an. Toutefois, si le Crep établit l’absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures au seuil de 1 mg/cm², il n’y a pas lieu de faire réaliser un nouveau Crep à chaque mise en vente.

Conséquence en cas d’absence

Si le vendeur (ou le bailleur) ne fournit pas le diagnostic et que l’acquéreur (ou le locataire) découvre la présence de plomb dans son logement, il peut engager la responsabilité du vendeur (ou du bailleur) devant le Tribunal d’Instance pour vices cachés (défauts cachés).


Diagnostic immobilier : état relatif à la présence de termites

 

De quoi s’agit-il ?

 

Il s’agit d’un document qui donne des informations sur la présence ou non de termites dans un logement. Le vendeur doit prendre l’initiative de faire réaliser ce diagnostic par un professionnel.

Ce diagnostic doit être intégré au sein d’un dossier de diagnostic technique (DDT) qui doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte de vente.

Logements concernés

L’état relatif à la présence de termites s’applique aux maisons individuelles et aux parties privatives des lots de copropriétés des immeubles collectifs.

Les logements concernés sont ceux situés dans les zones déclarées par un arrêté préfectoral comme étant infestée par les termites ou susceptible de l’être à court terme.

Pour savoir si le logement se situe dans une zone qui a fait l’objet d’un arrêté préfectoral, il est recommandé de consulter :

  • la préfecture,
  • la mairie,
  • ou le site internet du département.

Réalisation du diagnostic

 

L’état relatif à la présence de termites doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel répondant à certains critères notamment de certification. Il est possible de trouver un professionnel sur l’annuaire des diagnostiqueurs certifiés.

Où s’adresser ?

Professionnel certifié pour effectuer les diagnostics immobiliers nouvelle fenêtre

 

Contenu du diagnostic

L’état relatif à la présence de termites réalisé par le diagnostiqueur doit mentionner :

  • le bien concerné,
  • les parties visitées,
  • et les éléments infestés (ou l’ayant été) par la présence de termites.

Durée de validité

L’état relatif à la présence de termites a une durée de validité de six mois.

Conséquence en son absence

Si le vendeur ne fournit pas le diagnostic et que l’acquéreur découvre la présence de termites, il peut engager la responsabilité du vendeur devant le Tribunal d’Instance pour vices cachés (défauts cachés).


Diagnostic immobilier : état d’amiante

L’état d’amiante est un document qui mentionne la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante dans un logement. Ce document vise à informer le candidat acquéreur sur le bien qu’il projette d’acheter.

 

De quoi s’agit-il ?

L’état d’amiante est un diagnostic qui permet de repérer dans le logement la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante. Le vendeur doit prendre l’initiative de faire réaliser ce diagnostic par un professionnel.

 

Ce diagnostic doit être intégré au sein d’un dossier de diagnostic technique (DDT) qui doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte de vente.

 

Logements concernés

L’état d’amiante s’applique aux logements (appartement et maison individuelle et ses dépendances) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

 

Réalisation du diagnostic

L’état d’amiante doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel répondant à certains critères notamment de certification. Il est possible de trouver un professionnel sur l’annuaire des diagnostiqueurs certifiés.

 

Où s’adresser ?

Professionnel certifié pour effectuer les diagnostics immobiliers nouvelle fenêtre

 

Les investigations du diagnostiqueur doivent porter sur une liste de matériaux et produits répertoriés.

 

Durée de validité

La durée de validité de l’état d’amiante est illimitée sauf pour les diagnostics réalisés avant janvier 2013 qui doivent être renouvelés en cas de vente.

 

Si la présence d’amiante est détectée, le rapport du diagnostiqueur préconise :

  • soit une évaluation périodique de l’état de conservation des matériaux ou produits contenant de l’amiante,
  • soit une analyse de risque approfondie, notamment à l’aide de mesures d’empoussièrement dans l’atmosphère,
  • soit des actions correctives et mesures conservatoires pouvant aller jusqu’à des travaux de confinement ou de retrait de l’amiante.

Conséquence en son absence

Si le vendeur ne fournit pas le diagnostic et que l’acquéreur découvre la présence d’amiante, il peut engager la responsabilité du vendeur devant le Tribunal d’Instance pour vices cachés (défauts cachés).


Diagnostic immobilier : état de l’installation intérieure de gaz

 

L’état de l’installation intérieure de gaz est un diagnostic qui donne un aperçu de la sécurité des installations de gaz d’un logement. Il est obligatoire pour toutes les installations de gaz qui ont plus de quinze ans.

 

De quoi s’agit-il ?

 

L’état de l’installation intérieure de gaz est un diagnostic qui vise à évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes et leurs biens. Il doit être effectué à l’initiative du vendeur du logement.

 

Ce diagnostic doit être intégré aux différents diagnostics compris dans le dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier doit être remis à l’acquéreur au moment de la signature de la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte de vente.

 

Logements concernés

 

L’état de l’installation intérieure de gaz est obligatoire pour tous les logements (appartements ou maisons) :

 

dont l’installation du gaz a plus de quinze ans, ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de quinze ans.

 

À noter : les installations comprises dans les dépendances des maisons individuelles sont également concernées.

 

Qui doit réaliser le diagnostic ?

 

Le diagnostic doit être réalisé par un professionnel répondant à certains critères notamment de certification. Il est possible de trouver un professionnel sur l’annuaire des diagnostiqueurs certifiés.

 

Où s’adresser ?

 

Professionnel certifié pour effectuer les diagnostics immobiliers nouvelle fenêtre

 

Comment est réalisé le diagnostic ?

 

L’état de l’installation intérieure de gaz décrit, au regard des exigences de sécurité :

 

— l’état des appareils fixes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire ou mettant en œuvre un moteur thermique, alimentés par le gaz,
— l’état des tuyauteries fixes d’alimentation en gaz et leurs accessoires,
— l’aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz, permettant l’aération de ces locaux et l’évacuation des produits de combustion.

Le diagnostic est réalisé sans démontage des installations.

 

À savoir :

 

Si l’installation a été modifiée et a fait l’objet d’un certificat de conformité, il tient lieu d’état de l’installation de gaz s’il a été fait depuis moins de trois ans à la date où il est exigé. Pour être valable, le certificat doit avoir été visé par un organisme agréé par le ministre chargé de l’industrie.

 

Durée de validité

 

Le diagnostic a une durée de validité de trois ans.

 

Conséquence en son absence

 

Si le vendeur ne fournit pas l’état de l’installation intérieure de gaz et que l’acquéreur découvre que l’installation est défectueuse, il peut engager la responsabilité du vendeur devant le Tribunal de Grande Instance pour vices cachés


Diagnostic immobilier : état de l’installation intérieure d’électricité

L’état de l’installation intérieure d’électricité est un diagnostic qui donne un aperçu de la sécurité des installations électriques d’un logement. Il est obligatoire pour toutes les installations d’électricité qui ont plus de quinze ans.

De quoi s’agit-il ?
L’état de l’installation intérieure d’électricité est un diagnostic qui vise à évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes et leurs biens. Il doit être effectué à l’initiative du vendeur du logement.Ce diagnostic doit être intégré aux différents diagnostics que forme le dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier doit être remis à l’acquéreur au moment de la signature de la promesse de vente ou, à défaut à l’acte de vente.

Logements concernés
L’état d’installation intérieur d’électricité est obligatoire en cas de vente d’un logement dès lors que l’installation d’électricité a plus de quinze ans.À savoir : les installations comprises dans les dépendances des maisons individuelles sont également concernées.

Qui doit réaliser le diagnostic ?
Le diagnostic doit être réalisé par un professionnel certifié.

Comment est réalisé le diagnostic ?
Le diagnostic est réalisé en aval de l’appareil général de commande et de protection de l’installation électrique propre à chaque logement, jusqu’aux bornes d’alimentation ou jusqu’aux socles des prises de courant. Il porte également sur l’adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et sur les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité.Le diagnostiqueur relève l’existence et décrit, au regard des exigences de sécurité, les caractéristiques et la présence des équipements suivants :

– un appareil général de commande et de protection et de son accessibilité,

– au moins un dispositif différentiel de sensibilité approprié aux conditions de mise à la terre, à l’origine de l’installation électrique,

– un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit,

– une liaison équipotentielle et une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche,

– les matériels électriques inadaptés à l’usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension,

– les conducteurs non protégés mécaniquement.

Une attestation de conformité visée par un organisme agréé par le ministre en charge de l’énergie (ou une déclaration de cet organisme) tient lieu d’état d’installation intérieure d’électricité si l’attestation a été établie depuis moins de trois ans à la date à laquelle ce document doit être produit.


Durée de validité

Le diagnostic a une durée de validité de trois ans à partir de sa réalisation.


Conséquence en son absence

Si le vendeur ne fournit pas l’état de l’installation intérieure de l’électricité et que l’acquéreur découvre que l’installation est défectueuse, il peut engager la responsabilité du vendeur devant le Tribunal de Grande Instance pour vices cachés (défauts cachés de l’installation).


Diagnostic immobilier : état de l’installation d’assainissement non collectif

Lorsqu’un logement n’est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, il doit être équipé d’une installation d’assainissement non collectif autonome. Cette installation doit faire l’objet d’un contrôle effectué par la commune. Ce contrôle donne lieu à un diagnostic. En cas de vente, des démarches doivent être accomplies à la fois par le vendeur et par l’acquéreur pour vérifier la bonne conformité de l’installation et, si besoin, engager des travaux.


De quoi s’agit-il ?

L’état d’installation d’assainissement non collectif est un diagnostic qui permet d’informer l’acquéreur de la conformité ou non de l’installation avec la réglementation.

Le vendeur doit annexer ce diagnostic au sein d’un dossier de diagnostic technique (DDT) et le remettre à l’acquéreur lors de la signature de la promesse de vente ou de l’acte de vente.


Logements concernés

L’obligation de faire réaliser un état de l’installation concerne les maisons et immeubles non raccordés :

  • soit parce qu’il n’existe pas encore de réseau de collecte des eaux usées,
  • soit parce que le réseau ne peut pas se faire pour des raisons techniques.

Démarche

Le vendeur doit contacter le service public d’assainissement non collectif (SPANC) afin de convenir d’un rendez-vous pour faire effectuer le contrôle. Les coordonnées du SPANC sont disponibles en mairie.


Contenu du diagnostic

Le SPANC contrôle l’installation et délivre un diagnostic en précisant si elle présente ou non :

  • des dysfonctionnements,
  • et/ou des risques pour la santé ou l’environnement,
  • en cas de problèmes constatés, des travaux de mise en conformité de l’installation sont nécessaires.

Ces travaux de mise en conformité de l’installation sont à la charge du vendeur. Ce dernier peut néanmoins décider de ne pas les faire. Dans ce cas, il en informe le futur acquéreur qui décidera ou non d’acquérir le bien en l’état. Les travaux peuvent alors faire partie de la négociation financière. Dans tous les cas, ils devront être réalisés au plus tard un an après la signature de l’acte de vente.


Durée de validité

Le diagnostic doit dater de moins de trois ans au moment de la signature de la promesse de vente ou de l’acte de vente.


 

L’acquéreur ou le locataire d’un bien immobilier doit être informé par le vendeur ou le bailleur des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…) auxquelles ce bien est exposé. Pour ce faire, un diagnostic état des risques et pollutions fondé sur les informations transmises par le préfet du département, doit être annexé à la promesse de vente (ou, à défaut, à l’acte de vente) ou au bail.

 

 

 

Quelles sont les communes concernées ?

 

 

 

Le vendeur ou le bailleur a l’obligation de fournir un état des risques et pollutions si son bien est situé dans l’un des secteurs suivants :périmètre d’exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques approuvé par le préfet,
zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé ou des risques miniers résiduels approuvé par le préfet,
périmètre mis à l’étude dans le cadre de l’élaboration d’un plan de prévention des risques technologiques ou d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit par le préfet,
zones de sismicité de niveau 2, 3, 4 ou 5 (le plus élevé),
zones à potentiel radon (gaz radioactif) de niveau 3 (le plus élevé).
L’obligation s’applique à toute construction, tout terrain, parcelle ou ensemble de parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision. La liste des communes concernées est arrêtée par le préfet du département. Cet arrêté comporte, entre autres, la liste des documents auxquels le vendeur ou le bailleur peut se référer pour remplir son état des risques et pollutions. Un avis de publication de l’arrêté est inséré dans un journal diffusé dans le département. L’arrêté peut être consulté en mairie ou à la préfecture (ou sur son site internet) où est situé le bien mis en vente ou en location. L’état des risques et pollutions est rempli directement par le vendeur ou le bailleur par le biais d’un formulaire en fonction des informations contenues dans l’arrêté préfectoral.Le vendeur ou le bailleur peut remplir ce formulaire avec l’aide du professionnel qui intervient dans le cadre de la vente ou de la location (par exemple, un agent immobilier).

 

 

 

Ce document doit être annexé :

 

  • à la promesse de vente (ou, à défaut, à l’acte de vente)
  • ou au bail.

 

Il doit être daté et signé par l’acquéreur ou le locataire. Le vendeur ou le bailleur doit en conserver une copie pour être en mesure de prouver qu’il a bien été remis à l’acquéreur ou au locataire. Si le bien a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité pour catastrophe naturelle ou technologique, le vendeur est tenu de le mentionner dans l’acte de vente. Le bailleur est également tenu de mentionner dans le bail le versement de cette indemnité pour sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire du logement ou dont il a été lui-même informé.

 

 

 

L’état des risques et pollutions doit avoir été rempli moins de 6 mois avant la signature de la promesse de vente (ou, à défaut, à l’acte de vente) ou du bail.

 

 

 

Si l’état des risques et pollutions manque et que l’acquéreur découvre que le logement est situé dans une zone à risques, il peut saisir le tribunal pour demander l’annulation de la vente ou la diminution du prix de vente.

 


 

Pourquoi la loi Carrez ne s’applique pas en cas de vente d’une maison individuelle ?

Dans une réponse ministérielle publiée le 14 mars 2017, la ministre du Logement et de l’Habitat durable explique pourquoi les maisons individuelles sont exclues du champ d’application de la loi Carrez qui impose la mention de la superficie du bien lors de sa vente.La loi du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, dite « loi Carrez », impose, dans toute promesse de vente et tout contrat de vente d’un lot de copropriété, que soit mentionnée la superficie de la partie privative de ce lot.Si la superficie mentionnée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur doit accepter, à la demande de l’acquéreur, une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L’absence de toute mention de superficie peut même justifier l’annulation de la vente.

 

 

 

La loi Carrez s’applique aux logements en immeuble collectif et aux maisons individuelles sous le régime de la copropriété, pour lesquels la notion de prix au mètre carré a un sens commercial.

 

 

 

En revanche, la valeur d’une maison individuelle porte à la fois sur le bâti et sur le terrain et une erreur sur la surface du bâti ne justifie pas mécaniquement une baisse correspondante du prix.

 

 

 

C’est la raison pour laquelle il n’apparaît pas nécessaire d’étendre le dispositif issu de la loi Carrez aux ventes de logements auxquels le régime de la copropriété ne s’applique pas.

 


Étude géotechnique – Étude de sol : une nouvelle obligation de vigilance pour les agents immobiliers

  1. Qui est concerné par cette étude ?

Le maître d’ouvrage, maître d’œuvre, les constructeurs, le propriétaires de terrains à bâtir.

  1. Dans quel cas le vendeur doit faire une étude des sols ?

En cas de vente d’un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable est fournie par le vendeur.

  1. A quel acte juridique est annexée l’étude ?

Cette étude est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, l’étude est annexée au cahier des charges. Elle reste annexée au titre de propriété du terrain et suit les mutations successives de celui-ci.

  1. En tant qu’agent immobilier ma responsabilité peut-elle être engagée ?

Oui, l’étude géotechnique est un document obligatoire a annexé au compromis, si vous rédigez ce compromis ou que vous ne contrôlez pas que sa rédaction inclus en annexe l’étude vous pouvez engager votre responsabilité.

  1. A quoi sert l’étude géotechnique ?

L’étude géotechnique permet une première identification des risques géotechniques d’un site. Elle doit fournir un modèle géologique préliminaire et les principales caractéristiques géotechniques du site ainsi que les principes généraux de construction pour se prémunir du risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Cette étude préalable comporte une enquête documentaire sur le cadre géotechnique du site et l’existence d’avoisinants avec visite du site et des alentours. Elle est complétée, si besoin, par un programme d’investigations spécifiques visant à établir les connaissances géologiques et géotechniques permettant de réduire, autant que possible, les incertitudes et risques géotechniques liés au phénomène de retrait-gonflement des argiles sans préjudice des autres aléas géotechniques pouvant exister au droit du projet.

  1. NB) Une étude géotechnique préalable de type G1 (phase étude de site et phase principes généraux de construction) réalisée conformément aux exigences de la norme NF P 94-500 de novembre 2013 vaut présomption de conformité.

Une étude géotechnique de conception de type G2 (phase avant-projet et phase projet) réalisée conformément aux exigences de la norme NF P 94-500 de novembre 2013 vaut présomption de conformité.

  1. Quelle est la durée de validité de l’étude géotechnique ?

La durée de validité de l’étude géotechnique préalable est de trente ans si aucun remaniement du sol n’a été effectué.

L’étude géotechnique de conception prenant en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment, n’est valable que pour le projet en vue duquel elle a été réalisée.

 

  1. Que se passe t-il en cas d’extension d’un bâtiment ?

Dans le cas d’un projet d’extension d’un bâtiment qui avait fait l’objet d’une étude géotechnique de conception qui prévoyait le projet d’extension, l’étude géotechnique de conception initiale vaut étude géotechnique de conception pour l’extension, sous réserve que le procédé constructif soit le même que dans l’étude initiale.
Dans le cas d’une extension d’un bâtiment qui avait déjà fait l’objet d’une étude géotechnique de conception lors de sa construction qui ne prévoyait pas l’extension ou qui prévoyait l’extension mais avec un autre procédé constructif, l’étude géotechnique de conception de l’extension peut s’appuyer sur les données géotechniques et les conclusions de l’étude géotechnique de conception initiale, si celles-ci sont pertinentes pour le projet d’extension.

  1. Où retrouver la carte interactive des risques géologiques ?

https://www.georisques.gouv.fr/cartes-interactives#/

Une carte d’exposition au phénomène de mouvement de terrain identifie quatre catégories de zones :

  • exposition forte ;
  • exposition moyenne ;
  • exposition faible ;
  • le reste du territoire.

Pour connaître la zone dont dépend un terrain, choisissez le pictogramme « Choix des couches » avec une feuille et un plus dans la colonne à droite de la carte. Le choix des couches s’affiche. Sélectionnez alors « Argiles ». Les zones apparaissent sur la carte sur laquelle vous pouvez zoomer.

L’étude est obligatoire uniquement pour les terrains dans les zones où l’exposition au risque est qualifiée de moyenne ou forte.


LES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS EN CAS DE VENTE, LOCATION IMMOBILIÈRES OU DANS UNE COPROPRIÉTÉ ? LE MÉMO

 

 

 

DIAGNOSTICS

OPÉRATION

BÂTIMENTS CONCERNÉS

DURÉE
DE VALIDITÉ

Constat
de risque d’exposition 

au plomb
(CREP)

Articles 1334-5 et suivants du Code de la Santé Publique

Location et vente

Logements construits avant le 1er janvier 1949

Vente : 1 an

Location : 6 ans

Validité définitive si absence constatée de plomb ou à des concentrations faibles

Etat mentionnant
la présence
ou l’absence
de matériaux
ou produits contenant
de l’amiante

Articles 1334-12-1 et suivants du Code de la Santé Publique

Location (en attente de décret) et vente

Tous les logements

Vente : permanente

Etat relatif
à la présence
de termites
dans le
bâtiment

Article L. 133-6 du CCH

Vente

Logements situés dans des zones où des foyers de termites ont été identifiés par arrêté préfectoral.

6 mois

Etat de l’installation intérieure de
gaz

Articles L. 134-6 et R. 134-6 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation

Location (entrée en vigueur progressive à compter du 1er juillet 2017) et vente

Immeuble comportant une installation réalisée depuis plus de 15 ans

Location : 6 ans, Vente : 3 ans

Un certificat de conformité de moins de 3 (ou 6 pour les locations) ans peut en tenir lieu

Etat de l’installation intérieure d’électricité  

Articles L. 134-7 etR. 134-10 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation

Location (entrée en vigueur progressive à compter du 1er juillet 2017) et vente

Diagnostic de performance énergétique
(DPE)

Articles L. 134-1 et suivants et R. 134-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation

Location et vente

Tous les logements construits, sauf exceptions

10 ans

 

Diagnostic immobilier : état des risques et pollutions

 

Location et vente

Logements situés dans une zone concernée par un plan de prévention des risques naturels ou technologiques, dans une zone de sismicité ou dans des zones à potentiel radon.

6 mois.

Un formulaire est disponible.

Document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif

Articles 1331-11 et suivants du Code de la Santé Publique et articles L. 2224-8 et suivants du Code Général des Collectivités Territoriales

Vente

Immeubles non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées équipés d’une installation d’assainissement non collectif

3 ans

Information
sur la présence d’un risque de mérule

Articles L. 133-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation

Vente

Immeuble bâti situé dans une zone délimitée

Non précisé

Attestation
de surface privative
ou loi Carrez
Article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et articles 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967

Vente

Concerne tous les lots d’immeuble en copropriété, à l’exception de ceux dont la surface est inférieure à 8 mètres carré

Permanente en l’absence de modifications de la surface privative

DPE Collectif

Article L. 134-4-1 du code de la construction et de l’habitation

Lié au statut de la copropriété

Un DPE collectif devait être réalisé pour les bâtiments équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2016

Sans objet

Audit énergétique

Article L. 134-4-1 du code de la construction et de l’habitation

Lié au statut de la copropriété

Bâtiments collectifs non concernés par la réalisation d’un DPE collectif

Sans objet

Diagnostic Technique Global

Article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation

Lié au statut de la copropriété

Assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et, le cas échéant, aux fins d’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux

Sans objet

 

 

 

Étude géotechnique

Article R. 112-6 du code de la construction et de l’habitation

CCMI + vente de terrain à bâtir

L’étude de sol doit permettre à l’acheteur de mieux évaluer le risque potentiel et au constructeur d’adapter ses règles de construction. Elle doit être annexée au compromis de vente à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.

30 ans si aucun remaniement sol

 

 

 

 

 

 

 


Après la loi Alur, voilà la loi ELAN, cette nouvelle loi sur le logement a été publiée au Journal Officiel du
24 novembre 2018. L’acronyme signifie ELAN  "Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique".

 

Ce texte a un spectre large et compte 234 articles. Il touche à de nombreux domaines : la copropriété, la transaction, la VEFA, l'urbanisme, la gestion locative.


Quels sont les 4 thèmes de la loi ELAN ?

  • Construire plus, mieux et moins cher,
  • Évolution du logement social,
  • Répondre aux besoins de chacun,
  • Améliorer le cadre de vie.


La loi ELAN prévoit que pour tout compromis, promesse, acte de vente, il doit être indiqué de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice du droit de rétractation ou de réflexion.  Tout manquement est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder
3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.

 

Notre conseil : bien prévoir dans les actes juridiques la rédaction d’une clause de rétraction de dix jours. Il conviendra également si l’agent immobilier ne rédige pas l’acte que la rédaction de la clause de rétractation soit prévue soit à l’étape de  l’acte du compromis soit directement lors de l’étape acte de vente.